2015/11/08

สรุปหุ้นไอพีโอ J - เจ เอ เอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)

ไม่ได้เขียนเรื่องหุ้นไอพีโอมานาน ช่วงที่ผ่านมาหุ้นไอพีโอกลับมาแห่เข้าตลาดฯ หลายตัว และบางตัวก็โชว์ฟอร์มเทพมาก (โดยเฉพาะหุ้นอสังหาฯ ตัวนั้นนั่นแหละ ...) คราวนี้มาดูหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีแผนจะเข้าตลาดหุ้นมาหลายปีแล้ว ตอนนี้ก็ถึงเวลาสักที ตัวย่ออักษรเดียว J หรือ บริษัท เจ เอ เอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน)


ข้อมูลทั้งหมดนี้มาจากส่วนสรุปในไฟลิ่ง บวกกับในพรีเซนเตชัน Opp Day ที่ผ่านมา เนื่องจาก J เป็นบริษัทในเครือของ JMART จึงถูกพูดถึงอยู่หลายวาระครับ

ธุรกิจ


JAS Assets เป็นบริษัทในเครือของเจมาร์ท (JMART) เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2543 จากการได้เช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของบิ๊กซี สาขานครปฐม เพื่อนำมาทำเป็นโซนให้เช่าจำหน่ายสินค้าไอทีชื่อว่า IT Junction ซึ่งประสบความสำเร็จดี จนได้เช่าช่วงพื้นที่ในบิ๊กซีต่ออีกหลายสาขา ทางเจมาร์ทจึงจัดตั้งบริษัท เพื่อดำเนินธุรกิจด้านบริหารจัดการพื้นที่เช่า และเพื่อขยายตัวไปเป็นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

JAS Asset มีลักษณะธุรกิจตอนนี้ 3 รูปแบบ (ตามที่จำแนกมา) ได้แก่

1. IT Junction


เป็นธุรกิจแรกของบริษัท คือการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าส่วนสินค้าไอทีและมือถือ และให้รายย่อยมาเช่าพื้นที่ต่อ ภายใต้แบรนด์เดียวกันทั้งหมดคือ IT Junction โดย ณ สิ้นปี 2556 มีทั้งหมด 44 สาขา แต่สิ้นไตรมาส 2 ปี 2557 เหลือ 43 สาขา พื้นที่รวมประมาณ 1 หมื่นตารางเมตร

ผู้เช่าส่วนใหญ่ใน IT Junction เป็นรายย่อย มีส่วนหนึ่งประมาณ 10% ที่เป็นรายใหญ่ ได้แก่ เจมาร์ท (ก็แหง) กับพวกแบรนด์มือถือหรือ Operator รูปแบบการเช่านั้นคือ JAS Asset จะเช่าพื้นที่จากศูนย์การค้า สัญญา 3 ปี และคำมั่นให้เช่าต่ออีก 3 ปี จากนั้นก็นำราคาที่ได้มากำหนดราคาค่าเช่าจากรายย่อยต่ออีกที

IT Junction มี 43 สาขาล่าสุด ส่วนใหญ่เป็นบิ๊กซี ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด รวมถึงมีในพื้นที่อื่น อาทิ เซ็นทรัลพัทยา, BTS สถานีศาลาแดง หรือห้างสุขอนันต์ปาร์ค สระบุรี

2. ตลาดชุมชน J Market


โมเดลของ J Market เป็นการนำพื้นที่ในชุมชน หรือพื้นที่รอบศูนย์การค้า มาพัฒนาและให้เช่าต่อโดยเน้นลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ใช้เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการไม่สูง เริ่มต้นที่แรกในปี 2555 ที่ตลาดอมรพันธ์ ตรงข้ามม.เกษตรฯ บางเขน แล้วขยายสาขาต่อ นอกจากตลาดอมรพันธ์ก็มีอีก 2 ที่คือ J Market ราษฎร์พัฒนา ในหมู่บ้านเคหะธานี 4 สะพานสูง และ J Market ไทรม้า นนทบุรี โดยในไฟลิ่งระบุว่าโครงการที่ 4 ได้ข้อสรุปและกำลังดำเนินการอยู่คือ J Night ลาดปลาเค้า ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับห้าง The Jas รามอินทรา โครงการนี้สเกลจะใหญ่กว่า 3 โครงการก่อนหน้า

J Night รามอินทรา โครงการอนาคตตัวใหญ่ของ J Market


ธุรกิจ J Market นั้นคิดเป็นรายได้ส่วนน้อยเมื่อเทียบกับรายได้รวมของ JAS Asset อย่างไรก็ตามในไฟลิ่งมีประเด็นน่าสนใจ เช่น การระบุว่าต้องลงบันทึกด้อยค่าขาดทุน J Market อมรพันธ์เป็นพิเศษเข้ามา ซึ่งน่าจะมาจากการเสียผู้เช่าไปจำนวนมาก (ไม่ได้ระบุสาเหตุ) ขณะที่ J Market ราษฎร์พัฒนา ก็ต้องเสียพื้นที่ส่วนหนึ่งมาทำที่จอดรถ ส่วน J Market ไทรม้า บริษัทสามารถหาผู้มาเช่าเหมาทั้งพื้นที่รายเดียวได้ 100% โดยผู้เช่ารายนั้นก็เอาไปปล่อยเช่าต่ออีกที เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจดี

3. The JAS


มีเช่าพื้นที่ในห้าง เช่าพื้นที่ทำตลาดนัด ก็ต้องเล่นใหญ่มาทำ Community Mall บ้าง โดยมีโครงการที่เปิดไปแล้วคือ The JAS วังหิน ลาดพร้าว โชคชัย 4 มีพื้นที่เช่า 5,750 ตร.ม. สิ้นปี 2557 มีอัตราเช่า 100% และส่วนใหญ่เป็นสัญญาหลายปี (อ่านรีวิวห้าง The JAS วังหิน ได้ที่นี่)

The JAS วังหิน


โครงการที่สองซึ่งกำหนดเปิดกันยายน แต่เหมือนสถานะเป็น Soft Opening (ถ้าเข้าใจผิดขออภัย) คือ The JAS ลาดปลาเค้า รามอินทรา โครงการพื้นที่ 10,000 ตร.ม. เงินลงทุน 500 ล้านบาท มีร้านค้ามากขึ้นและมาแนวเดียวกับ The JAS วังหิน


ตัวเลขล่าสุดที่มี JAS วังหินแห่งเดียว บริษัทมีรายได้ครึ่งปีแรก 2558 อยู่ 26.6 ล้านบาท คิดเป็น 11% ของรายได้รวม ซึ่งถ้า The JAS รามอินทรารับรู้รายได้เต็มจำนวน ธุรกิจ Community Mall น่าจะมีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ แต่คงไม่ถึงขั้นรายได้หลัก เว้นแต่จะเปิดห้างใหม่เพิ่มอีกในอนาคต

งบการเงิน


โครงสร้างรายได้ J ส่วนใหญ่ยังมาจาก IT Junction ขณะที่ The JAS มีการเติบโต ส่วน J Market ยังเป็นเครื่องหมายคำถาม กำไรขั้นต้นของ J ในครึ่งปีแรก 2558 นั้นลดลง ทั้งจากการ write-off J Market อมรพันธ์ และค่าเช่าบางส่วนที่ลดลงโดยบริษัทระบุว่าเป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจ


ภาพรวมนั้นกำไรบริษัทยังคงเติบโตตลอด แถมมีตัวเร่งหลังจากเข้าตลาดหุ้นคือสองโครงการ The JAS รามอินทรา กับ J Night

งบกำไร-ขาดทุน (คลิ้กที่รูปเพื่อดูภาพขยาย)

Gross Profit ของ J ลดลงเยอะในไตรมาสที่ผ่านมา

ในส่วนงบดุลมีหนี้สินระยะยาว 512 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินกู้สถาบันการเงิน และเป็นปัจจัยหลักในการนำ J เข้าตลาดหุ้น เพื่อลดภาระดังกล่าว ส่วนอีกประเด็นที่น่าสนใจคือการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โครงการ ใช้ Income Approach ซึ่งอาจทำให้บริษัทมีกำไร-ขาดทุน แบบไม่ใช่เงินสด หากมีการปรับมูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก (ตัวอย่างเช่น JAS วังหินที่ปรับมูลค่าเพิ่มขึ้น)

ไอพีโอ

  • JAS Asset ใช้ตัวย่อในการซื้อขายคือ J อักษรตัวเดียว เสนอขายไอพีโอ 120.39 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ 2.77 บาท โดยหุ้น 40% ถูกจัดสรรให้กับผู้ถือหุ้น JMART ส่วนที่เหลือก็กระจายให้อันเดอร์ไรท์-สถาบัน-ผู้มีอุปการคุณ
  • พาร์ 1 บาท ส่วน Book Value 1.58 บาทต่อหุ้น
  • eps กรณีคิดส่วนขาดทุนตลาดอมรพันธ์อยู่ที่ 0.129 บาท P/E อยู่ที่ 21.54 เท่า แต่ถ้าไม่คิดรายการดังกล่าว eps 0.218 P/E 12.68 เท่า
  • ตัวเปรียบเทียบที่ J ใช้คือ SF 14.26 เท่า , MBK 15.26 เท่า , JSP 14.31 เท่า
  • จดทะเบียนด้วยเกณฑ์ Profit Test
  • ซื้อขายในตลาด SET หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  • หลังไอพีโอ JMART จะเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 67.5% ส่วนผู้บริหาร JMART ถือหุ้นรวมกันเกือบๆ 5%
  • เงินไอพีโอที่ได้ 333 ล้านบาท จะนำไปใช้เป็นเงินทุนขยายธุรกิจ 233 ล้าน และชำระหนี้ 100 ล้านบาท
  • เอเซียพลัส เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน และอันเดอร์ไรท์ (อะแฮ่มๆ...)
จะเห็นว่า J นั้น เป็นหุ้นตามสูตรนิยมคือการปลดล็อก Asset ของบริษัทที่อยู่ในตลาดหุ้นอยู่แล้ว ด้วยการเอาบริษัทลูกมาเข้าตลาดฯ เพิ่ม โดย JMART นั้นตอนนี้ถือว่ามีบริษัทในเครืออยู่ในตลาดสองตัว คือ JMT กับ SINGER (ถือหุ้น 24.99%) - อ่านเพิ่มเติม :: JMART กับบริษัทลูกทั้งหลาย

J จะเริ่มซื้อขาย 10 พฤศจิกายนนี้ สุดท้ายก็ต้องบอกเช่นเคยว่า การลงทุนมีความเสี่ยง กรุณาศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุนนะครับ


No comments: